Mis à jour le 19 septembre 2026.
Un Franco-Algérien qui vit en France trouve en Algérie une banque, le Crédit populaire d’Algérie (CPA), qui prête aux Algériens résidant à l’étranger pour acheter un logement, un notaire qui reçoit l’acte, à qui le régime d’achat d’un binational reste à faire confirmer, et des textes fiscaux qui imposent sur place les loyers et la revente. Ce que l’argent fera ensuite est une autre affaire. Le dinar n’est convertible que pour les opérations courantes. La garantie de transfert de la loi sur l’investissement de 2022 ne couvre que les apports en numéraire entrés en devises par le canal bancaire, cédés à la Banque d’Algérie et égaux ou supérieurs à des seuils minima. Un voyageur ne sort pas plus de 7 500 euros en espèces par année civile, hors montants couverts par une autorisation de change ; un non-résident peut en outre ressortir avec ce qu’il a déclaré à l’entrée et n’a pas changé.
Côté français, un compte ouvert en Algérie se déclare chaque année et, pour un résident de France, le logement compte dans le patrimoine immobilier soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au-delà de 1 300 000 euros. Ce guide suit l’ordre d’une acquisition, de l’entrée sur le territoire jusqu’à la transmission, en citant les textes algériens et français lus à la source, avec leur date. Il complète notre guide S’expatrier en Algérie, qui traite du visa, du séjour, du travail et de la retraite.
Les montants en euros sont convertis au cours de la Banque d’Algérie du 18 septembre 2026, 1 euro = 153,5240 dinars (DA). Pour comparer les deux fiscalités, notre comparateur Algérie-France met les deux systèmes côte à côte, et notre fiche culturelle Algérie replace le pays dans son contexte.
La première règle n’est pas immobilière, elle est documentaire. Jusqu’au 31 décembre 2026, un binational entre et sort d’Algérie sans visa avec un passeport étranger en cours de validité et un passeport ou une carte d’identité algériens biométriques, même périmés, les mêmes à l’aller et au retour (communiqué du ministère algérien des Affaires étrangères du 29 décembre 2025). Les conditions du dispositif et le cas du binational sans document biométrique sont détaillés dans notre guide S’expatrier en Algérie.
Sur place, le statut du binational obéit à une règle que France Diplomatie formule en termes généraux, sans viser un pays : « un Français binational ne peut souvent faire prévaloir sa nationalité française auprès des autorités de l’autre État dont il possède aussi la nationalité lorsqu’il réside sur son territoire, ce binational étant alors généralement considéré par cet État comme son ressortissant exclusif » (page « En savoir plus sur la double nationalité », mars 2016).
Pour l’achat lui-même, aucune page officielle lue ne décrit le régime d’acquisition d’un binational. Le code de l’enregistrement 2026 renvoie encore au décret n° 83-344 du 21 mars 1983 « relatives à la liberté des transactions », sous lequel l’acquisition par un étranger est encadrée ; ce décret, que notre guide S’expatrier en Algérie signale déjà comme disponible en scan seulement, n’a pas pu être lu, et aucune source officielle lue ne décrit le cas du binational. Le notaire qui établit l’acte translatif de propriété dépose au bureau de l’enregistrement un extrait sommaire des actes portant transfert de propriété immobilière (article 261-m du code des impôts directs et taxes assimilées, le CIDTA, modifié par la loi de finances pour 2026). Le régime applicable à un acheteur binational et les pièces exigées restent donc à faire confirmer par un notaire algérien.
Un acte signé sans se déplacer suppose un mandat. Le consulat général d’Algérie à Paris liste parmi ses prestations la procuration, la certification de signature, la légalisation de documents, l’attestation de nationalité et les successions (site consulté le 19 septembre 2026). La page consulaire lue ne décrit ni la forme du mandat, ni sa durée, ni les conditions tenant au mandataire ; ces points dépendent de l’acte à signer et se règlent avec le notaire qui l’établira.
Le dossier qu’une banque algérienne demande pour financer un achat liste les pièces qu’elle vérifie. Le CPA exige, pour un logement acheté à un particulier, la copie légalisée d’une promesse de vente notariée « publiée et enregistrée » (ou, à défaut, une fiche signalétique réglementaire), un « certificat négatif d’inscription d’hypothèque », la copie de l’acte de propriété et un « rapport d’existence, d’expertise et d’évaluation du bien immobilier délivré par un bureau d’études agréé par la banque » (pages lues le 19 septembre 2026). Pour un logement vendu sur plan, la banque demande un « contrat de vente sur plans notarié enregistré et publié » accompagné de l’attestation de garantie du fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière.
La recherche « immobilier Algérie prix en euros » figure parmi les suggestions associées de Google. Le change entre dinars et devises est réservé aux intermédiaires agréés et à la Banque d’Algérie (règlement n° 07-01 du 3 février 2007, article 21), et l’ordonnance n° 96-22 du 9 juillet 1996 porte sur la répression des infractions à la réglementation des changes, comme le rappelle notre guide S’expatrier en Algérie dans sa section « Argent et change ». Un prix affiché en euros ne dit pas comment il se règle : les moyens de paiement en devises « ne peuvent être acquis, négociés et déposés en Algérie qu’auprès des intermédiaires agréés », sauf cas prévus par la réglementation ou autorisés par la Banque d’Algérie (règlement 07-01, article 17), et la question du paiement se pose avant celle du prix.
Le code de l’enregistrement 2026 fixe à 5 % le droit sur « les adjudications, ventes, reventes, cessions, rétrocessions [...] et tous autres actes civils, administratifs et judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux » (article 252). Une promesse de vente supporte 2,5 %, et l’acte qui la concrétise 2,5 % encore ; la résiliation d’une promesse coûte un droit fixe de 5 000 DA. Les échanges d’immeubles sont à 2,5 % (article 226). Les honoraires du notaire et la taxe de publicité foncière n’ont pas été lus dans les codes ce jour.
Une fois propriétaire, la taxe foncière sur les propriétés bâties est de 3 % de la valeur locative fiscale, mais « pour les propriétés secondaires bâties à usage d’habitation, non occupées, détenues par les personnes physiques et non données en location, il est fait application du taux de 11 % » (code des impôts directs 2026, article 261-b). Le taux de 11 % vise le logement secondaire à usage d’habitation qu’une personne physique n’occupe pas et ne loue pas ; un logement loué reste à 3 %.
Poste (textes et pages lus en 2026)Taux ou montantTexteAchat d’un logement, acte translatif de propriété5 %Code de l’enregistrement 2026, art. 252Promesse de vente, puis acte définitif2,5 % + 2,5 %Code de l’enregistrement 2026, art. 252Résiliation d’une promesse de venteDroit fixe de 5 000 DA (environ 33 €)Code de l’enregistrement 2026, art. 252Taxe foncière, propriété bâtie3 % de la valeur locative fiscaleCIDTA 2026, art. 261-bTaxe foncière, résidence secondaire non occupée et non louée11 % de la valeur locative fiscaleCIDTA 2026, art. 261-bLoyers d’habitation jusqu’à 1 800 000 DA par an (environ 11 700 €)Impôt sur le revenu global (IRG) de 7 %, libératoire, sur le loyer brutCIDTA 2026, art. 42 et 104Locaux commerciaux ou professionnels, loyers jusqu’à 1 800 000 DA par anIRG de 15 %, libératoireCIDTA 2026, art. 42 et 104Plus-value à la revente (hors activité professionnelle)15 % libératoire, réduit de moitié pour l’unique propriété qui est aussi l’habitation principaleCIDTA 2026, art. 77 à 80 et 104Impôt sur la fortune, biens situés en Algérie0 % jusqu’à 100 000 000 DA (environ 651 000 €), puis 0,15 % à 1 %CIDTA 2026, art. 274 et 281Crédit immobilier CPA, achat auprès d’un particulier, frais10 000 DA de gestion et 10 000 DA d’étude (environ 65 € chacun)CPA, pages lues le 19 septembre 2026
Le compte qui reçoit l’argent venu de France est le compte devises. Le règlement n° 07-01 de la Banque d’Algérie l’ouvre à toute personne : « Toute personne physique ou morale, résidente ou non résidente, est autorisée à ouvrir un ou plusieurs comptes devises à vue et/ou à terme auprès des banques intermédiaires agréés » (article 22). Ces comptes « sont alimentés en moyens de paiements étrangers », c’est-à-dire billets de banque, chèques de voyage, chèques bancaires ou postaux, lettres de crédit, effets de commerce et « tout autre moyen ou instrument de paiement libellé en monnaie étrangère librement convertible » (article 18). Le compte devises des étrangers (règlement n° 2009-01 du 17 février 2009) et le compte CEDAC en dinars, que le guide « Investir en Algérie » du cabinet d’audit KPMG (février 2026) décrit comme un compte de dépôt au nom d’une personne physique ou morale étrangère résidente, sont présentés dans notre guide S’expatrier en Algérie ; l’article 22 du règlement 07-01, lui, ne pose aucune condition de nationalité.
La Banque d’Algérie publie une grille de rémunération de ces comptes. La grille de la Banque d’Algérie pour le troisième trimestre 2026 donne, sur les dépôts en euros, 0,50 % à vue, 1,75 % à un mois, 1,95 % à trois mois, 2,10 % à six mois et 2,35 % à un an ; en dollars, de 2,00 % à vue à 4,25 % à un an. Le recueil des produits et services bancaires autorisés au 14 mai 2026 ne mentionne pas d’ouverture de compte à distance ; il liste en revanche les cartes internationales Visa, Mastercard et American Express émises par les banques algériennes pour les paiements et retraits à l’étranger. Les pièces demandées à l’ouverture et les délais n’ont pas été lus.
À l’arrivée comme au départ, les devises importées ou exportées au-delà de 1 000 euros se déclarent par écrit en douane, essentiellement en ligne avant l’arrivée au bureau des douanes, sur un formulaire qui « n’est valable que pour un seul séjour » (dépliant 2026 de la Direction générale des douanes) ; notre guide S’expatrier en Algérie décrit la déclaration et le reçu de change exigé du non-résident à la sortie. Le cours publié par la Banque d’Algérie pour le 18 septembre 2026 est de 153,5240 dinars pour un euro.
Ce compte a une conséquence en France. Les comptes bancaires ouverts à l’étranger « doivent être déclarés, même s’ils sont rattachés à un compte français, que vous en soyez le titulaire ou que vous ayez simplement une procuration », chaque compte « ouvert, utilisé ou clôturé pendant l’année d’imposition » figurant sur les formulaires 3916 et 3916 bis joints à la déclaration de revenus ; l’amende est de 1 500 euros par compte non déclaré, portée à 10 000 euros si le pays n’a pas signé de convention d’échange d’informations fiscales avec la France (impots.gouv.fr, page lue le 19 septembre 2026). Notre article sur l’ouverture d’un compte bancaire à l’étranger détaille cette obligation.
La loi n° 22-18 du 24 juillet 2022 relative à l’investissement pose la liberté d’investir pour « toute personne physique ou morale, nationale ou étrangère, résidente ou non résidente » (article 3). Sa garantie de transfert est plus étroite que sa liberté : « Les investissements réalisés à partir d’apports en capital sous forme de numéraires importés par le canal bancaire et libellés dans une monnaie librement convertible régulièrement cotée par la Banque d’Algérie et cédés à cette dernière, dont le montant est égal ou supérieur à des seuils minima, déterminés en fonction du coût global du projet, bénéficient de la garantie de transfert du capital investi et des revenus qui en découlent ». C’est l’article 8 de la loi. Cinq conditions dans une phrase : des apports en numéraire, importés par une banque, libellés en devises convertibles cotées, cédés à la Banque d’Algérie, et égaux ou supérieurs à des seuils minima fixés selon le coût global du projet.
La Banque d’Algérie précise la mécanique. Son règlement n° 2005-03 du 6 juin 2005 accorde la garantie aux investissements « réalisés à partir d’apports extérieurs » et, pour un investissement mixte, limite le transfert « pour un montant correspondant à l’apport étranger, dûment constaté, dans le capital » (articles 2 et 4). L’Agence algérienne de promotion de l’investissement (AAPI) liste les pièces d’un dossier de transfert de dividendes, dont une « attestation émanant d’une banque justifiant l’apport des actionnaires ou associés étrangers appuyée des documents justifiant le rapatriement et la cession à la Banque d’Algérie », et rappelle que « les transferts de fonds au profit de personnes physiques ou morales non résidentes en Algérie doivent être préalablement déclarés aux services fiscaux » (page lue le 19 septembre 2026).
Ces textes décrivent le transfert des revenus d’un capital entré en devises et cédé à la banque centrale. Dans les extraits lus pour cet article (loi 22-18, règlements 07-01, 2005-03, 2009-01 et 24-05), nous n’avons pas trouvé de voie de transfert vers la France pour les loyers ou le prix de revente d’un logement payé en dinars ; le règlement 2009-01 admet au crédit du compte devises d’un étranger la « contre-valeur de dinars transférables », notion dont les conditions n’ont pas été lues.
Ce qui est décrit, c’est la sortie physique. Le règlement n° 24-05 du 13 octobre 2024 autorise « les voyageurs résidents et non-résidents sortant d’Algérie » à exporter en espèces « un montant maximum [...] égal à sept mille cinq cent (7 500) Euros ou son équivalent dans une autre monnaie étrangère au titre de chaque année civile, sous réserve de la présentation d’un avis de débit bancaire pour tout prélèvement dépassant les seuils de déclaration [...] effectué sur un compte devise ouvert en Algérie » (article 5) ; les montants couverts par une autorisation de change et les cartes bancaires internationales s’y ajoutent. France Diplomatie, dans sa page « entrée et séjour » du 15 septembre 2026, présente encore ce plafond « par voyage » ; le texte du règlement dit « au titre de chaque année civile ». Un non-résident ressort aussi avec « le montant déclaré à l’entrée diminué des sommes régulièrement cédées aux intermédiaires agréés et bureaux de change » (règlement 07-01, article 20).
Ce que les textes lus décrivent, c’est donc la sortie d’un capital entré en devises et cédé à la banque centrale, ou de 7 500 euros en espèces par année civile. Pour les loyers ou le prix de revente d’un logement payé en dinars, les extraits lus ne décrivent pas de voie de transfert vers la France ; la réponse dépend du dossier, et un avocat ou un expert-comptable en Algérie la donne sur pièces.
Les loyers d’habitation sont imposés en Algérie par une retenue libératoire, c’est-à-dire qui solde l’impôt sur ces loyers : « Les loyers bruts annuels dont le montant est inférieur ou égal à 1.800.000 DA, sont soumis à une imposition libératoire au taux de : 7%, calculé sur le montant des loyers bruts, pour les revenus provenant de la location à usage d’habitation ; 15% [...] location de locaux à usage commercial ou professionnel » (code des impôts directs 2026, article 104). Au-delà de 1 800 000 DA par an, le même article prévoit « une imposition provisoire au taux de 7% qui s’impute sur l’imposition définitive du revenu global ». L’impôt est acquitté « auprès de la recette des impôts du lieu de situation de l’immeuble » (article 42-3). Le seuil de 1 800 000 DA vaut environ 11 700 euros de loyers par an au cours du 18 septembre 2026.
Une personne qui n’a pas son domicile fiscal en Algérie y est imposable « pour [ses] revenus de source algérienne » (article 3 du même code), ce qui couvre ces loyers. Louer a un second effet : le logement loué reste à la taxe foncière de 3 % (voir plus haut).
Côté France, la convention fiscale du 17 octobre 1999 attribue l’imposition des revenus immobiliers à l’État où le bien est situé : « Les revenus qu’un résident d’un État tire de biens immobiliers [...] situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État, quel que soit le mode d’exploitation des biens » (article 6, commenté au Bulletin officiel des finances publiques, le BOFiP, sous la référence BOI-INT-CVB-DZA-20). Pour un résident de France, la double imposition est évitée par un crédit d’impôt « égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus, quel que soit le montant de l’impôt effectivement perçu en Algérie », et « l’impôt français s’entend de l’impôt sur le revenu mais également des [CSG] et des [CRDS] », la contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale (article 24, BOI-INT-CVB-DZA-60). Ces loyers restent déclarés en France, sur le formulaire 2047 des revenus encaissés à l’étranger (impots.gouv.fr). Notre article sur les obligations fiscales liées à l’expatriation revient sur la déclaration des revenus de source étrangère.
La plus-value réalisée « en dehors du cadre de l’activité professionnelle » sur la cession d’un immeuble bâti ou non bâti est soumise à l’impôt sur le revenu global « au taux de 15%, libératoire d’impôt » ; « Bénéficient d’une réduction d’impôt de 50%, les cessions de logements situés dans un immeuble collectif ou individuel, constituant l’unique propriété et l’habitation principale » (code des impôts directs 2026, articles 77 et 104).
La base est la différence entre le prix de cession, réduit des droits et taxes acquittés et des frais justifiés supportés par le vendeur, et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration justifiés « dans la limite de 30 % du prix d’acquisition » (article 78). Un bien reçu par donation ou succession prend pour valeur d’acquisition sa valeur vénale à cette date. Si le coût d’acquisition ne peut pas être déterminé, il est fixé forfaitairement à 40 % du prix de vente (article 78, réécrit par la loi de finances pour 2026). Le revenu imposable bénéficie « d’un abattement de l’ordre de 5% par an, à compter de la troisième (03) année de la date d’entrée en possession du bien cédé, et ce, dans la limite de 50% » (article 79).
Le calendrier est court : le vendeur calcule et paie lui-même l’impôt « auprès du receveur des impôts du lieu de situation du bien, dans un délai n’excédent pas trente (30) jours, à compter de la date de l’établissement de l’acte de vente. Lorsque le vendeur n’est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement de l’impôt peuvent être effectués par son mandataire dûment habilité » (article 80). En France, les gains tirés de biens immobiliers situés en Algérie suivent la même logique que les loyers : ils sont visés à l’article 13 de la convention, pour lesquels la France accorde un crédit égal à l’impôt français correspondant (article 24). Un prix de revente encaissé en dinars relève de la section précédente.
L’Algérie a un impôt sur la fortune, et il vise expressément les non-résidents : sont soumises « 1) Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en Algérie, à raison de leurs biens situés en Algérie ou hors d’Algérie. 2) Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en Algérie à raison de leurs biens situés en Algérie » (code des impôts directs 2026, article 274). Le barème est progressif par tranches sur la valeur nette au 1er janvier : 0 % jusqu’à 100 000 000 DA, 0,15 % de 100 à 150 millions, 0,25 % de 150 à 250 millions, 0,35 % de 250 à 350 millions, 0,5 % de 350 à 450 millions et 1 % au-delà.
Les immeubles sont estimés « d’après leur valeur vénale, déterminée selon les tarifs de références fixés par l’administration fiscale » (article 281 bis), les emprunts contractés auprès d’institutions financières pour les acquérir ou les construire sont déductibles à hauteur du capital restant dû au 1er janvier, intérêts échus ou courus compris (article 281 sexiès), et un impôt équivalent acquitté à l’étranger s’impute sur l’impôt algérien dû au titre des mêmes biens (article 281 déciès). Depuis la loi de finances pour 2026, les assujettis souscrivent une déclaration électronique de leurs biens « tous les quatre (4) ans, au plus tard, le 30 avril », l’impôt étant « fixé par un système de calcul automatisé » et payé chaque année « par voie de rôle individuel au niveau du lieu de résidence » (article 281 undecies). Le seuil de 100 000 000 DA vaut environ 651 000 euros au cours du 18 septembre 2026.
La France regarde le même appartement. Un résident de France est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière « lorsque la valeur nette taxable de [son] patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 », et cette imposition « concerne l’ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l’étranger du foyer » (service-public.fr, page vérifiée le 6 mars 2026). Notre entrée de glossaire sur l’IFI en rappelle les règles. La convention de 1999 rend la fortune immobilière imposable « dans l’État où ces biens sont situés » (article 22) et prévoit, pour un résident de France, un crédit d’impôt égal à l’impôt perçu en Algérie sans pouvoir excéder l’impôt français correspondant, les crédits non imputés n’étant « ni reportés, ni restitués » (article 24, BOI-INT-CVB-DZA-50 et 60). Le BOFiP a rédigé ce commentaire pour l’impôt de solidarité sur la fortune ; sa mise en œuvre pour l’IFI relève d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable.
Revenu ou bien d’un résident de FranceEn Algérie (textes 2026)En France (convention de 1999, BOFiP)Loyers d’un logement en AlgérieIRG de 7 % libératoire (15 % pour un local commercial), payé à la recette du lieu de l’immeubleImposables en Algérie (art. 6) ; déclarés sur le formulaire 2047 ; crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, CSG et CRDS comprises (art. 24)Plus-value de revente15 % libératoire, moitié pour l’unique propriété habitée à titre principal ; paiement sous 30 joursImposable en Algérie (art. 13) ; crédit égal à l’impôt français correspondant (art. 24)Dividendes d’une société algérienneRetenue à la source de 15 % pour un non-résident (CIDTA art. 104)Taux plafonné à 15 % par la convention (art. 10) ; imposables en France avec crédit égal à l’impôt algérien dans la limite de l’impôt français (art. 24)Valeur du logementImpôt sur la fortune sur les biens situés en Algérie au-delà de 100 000 000 DAIFI sur les biens détenus en France et à l’étranger au-delà de 1 300 000 € ; crédit de l’impôt algérien plafonné à l’impôt français (art. 22 et 24)Succession (défunt résident de France)Immeuble situé en Algérie imposable en Algérie (art. 23)La France impose l’ensemble puis accorde un crédit égal aux droits payés en Algérie, dans la limite de la quote-part française (art. 24, règle du butoir)Compte devisesOuvert à toute personne physique ou morale, résidente ou non résidente (règlement 07-01, art. 22)Déclaration 3916 chaque année de tout compte ouvert à l’étranger, 1 500 € d’amende par compte omis (code général des impôts, art. 1649 A et 1766)
La convention fiscale franco-algérienne couvre aussi les successions, et seulement les successions : ses stipulations « ne visent pas les droits dus à l’occasion d’une donation entre vifs » (BOI-INT-CVB-DZA-50). Les biens immobiliers « qui font partie de la succession d’un résident d’un État contractant et qui sont situés sur le territoire de l’autre État sont imposables dans cet autre État » (article 23) : un appartement à Oran dans la succession d’un résident de France est imposable en Algérie, où les droits de mutation par décès sont de 5 % de la part nette de chaque ayant droit (code de l’enregistrement 2026, article 236). Les dettes contractées pour acquérir, construire, transformer, améliorer, réparer ou entretenir l’immeuble viennent en déduction de sa valeur (article 23, paragraphe 6). Les comptes bancaires suivent une autre règle, celle de l’État du débiteur : le BOFiP donne l’exemple d’un compte ouvert dans une banque française par un défunt résident d’Algérie, imposable en France.
Côté France, « lorsque le défunt était, au moment de son décès, un résident de France, la France impose, dans un premier temps l’ensemble des biens qui font partie de la succession et qui sont imposables en application des seules dispositions de son droit interne », puis élimine la double imposition. Elle le fait « par l’octroi d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt sur les successions payé en Algérie à raison des biens qui [...] sont imposables en Algérie aux termes de la convention », dans la limite de la quote-part de l’impôt français correspondant à ces biens (BOI-INT-CVB-DZA-60, règle dite du butoir : le crédit ne dépasse pas l’impôt français afférent à ces biens). Si le défunt était résident d’Algérie, la France n’impose que les biens que l’article 23 lui attribue, « au taux correspondant à la totalité des biens qui seraient imposables en France en vertu de la législation interne française », la règle dite du taux effectif.
Ces règles disent qui prélève l’impôt, pas qui hérite. La loi qui désigne les héritiers et leurs parts est une question distincte, à poser à un notaire au vu de la situation de famille et des biens ; le consulat général d’Algérie à Paris compte les successions parmi ses prestations. Les suggestions de recherche « succession Algérie compte bancaire » et « succession Algérie France » appellent une réponse de notaire, pas une règle générale.
Le ministère algérien de l’Habitat publie une page « LPP pour la communauté algérienne vivant à l’étranger », LPP désignant le logement promotionnel public. Elle réserve « à la communauté algérienne un premier quota de 2.000 logements repartis sur 24 wilayas » (les wilayas sont l’équivalent des préfectures).
Les logements sont en F3 de 80 m², F4 de 100 m² ou F5 de 120 m², au « prix de logement promotionnel public [...] estimé à 95.000 DA/M2, taxes non incluses » (environ 619 euros le mètre carré au cours du 18 septembre 2026), et précise que « le payement s’effectue en devise à travers un compte bancaire ouvert auprès du Crédit Populaire d’Algérie ».
Le postulant ne doit pas posséder, ni avoir possédé en toute propriété, lui ou son conjoint, un bien à usage d’habitation ou un lot de terrain à bâtir, ni avoir bénéficié, lui ou son conjoint, d’une aide financière de l’État pour construire ou acquérir un logement. Le dossier comprend une demande d’acquisition « légalisée au niveau du consulat du pays de résidence », la copie de la pièce d’identité ou du certificat de résidence à l’étranger et une déclaration sur l’honneur légalisée au consulat. La page n’est pas datée ; elle indique que le site d’inscription « a été ouvert le jeudi 01 février 2018 ». Nous n’avons trouvé, au 19 septembre 2026, ni reprise ni clôture de ce quota sur les sites du ministère, de l’Entreprise nationale de promotion immobilière (ENPI) et de l’agence Algérie Presse Service (APS) ; la page renvoie au site de l’ENPI pour le détail.
Le crédit bancaire est mieux documenté. Le CPA consacre une rubrique aux « Algériens résidents à l’étranger » avec quatre financements : l’achat d’un logement auprès d’un particulier, l’achat d’un logement neuf fini ou en cours de réalisation, les travaux de construction ou d’extension d’une maison individuelle et les travaux d’aménagement d’un logement. Les conditions d’éligibilité sont les mêmes : « Être de nationalité algérienne ; Jouir de la capacité juridique ; Disposer d’une capacité d’endettement évaluée sur la base de 50% du revenu perçu à l’étranger, converti en monnaie nationale ».
Le crédit « peut atteindre 90% du prix du logement », avec un prélèvement de 30 % à 55 % au maximum du revenu et un apport personnel « égale à 10% au minimum du prix du logement ». La durée « peut atteindre 40 ans », dans la limite de 75 ans d’âge. Le taux est « variable et fixé par les conditions générales de banque en vigueur », le différé de six mois (dix-huit pour un logement en cours de réalisation), les frais de gestion et d’étude de 10 000 DA chacun pour l’achat auprès d’un particulier (la page du logement neuf n’en affiche pas). Les garanties sont une hypothèque notariée de premier rang, une assurance décès-invalidité et une assurance habitation. Une caution solidaire du conjoint ou d’un seul parent direct peut augmenter le montant du crédit, à condition que cette personne réside en Algérie. Les pages ne précisent ni la monnaie des mensualités ni le canal de leur paiement depuis l’étranger ; ces deux points relèvent de l’agence du CPA.
Pour un projet productif plutôt qu’un logement, le cadre est celui de la loi 22-18. La règle dite des 49/51 ne s’applique plus qu’à deux cas : « A l’exclusion des activités d’achat revente de produits et celles revêtant un caractère stratégique, relevant des secteurs définis à l’article 50 ci-dessous, qui demeurent assujetties à une participation d’actionnariat national résident à hauteur de 51%, toute autre activité de production de biens et services est ouverte à l’investissement étranger sans obligation d’association avec une partie locale » (loi de finances complémentaire pour 2020, article 49). Les secteurs stratégiques de l’article 50 sont le domaine minier, l’amont de l’énergie et les réseaux d’acheminement d’électricité et d’hydrocarbures, les industries liées à la défense, les chemins de fer, les ports et aéroports, et l’industrie pharmaceutique, hors produits essentiels innovants à forte valeur ajoutée. Le décret exécutif n° 21-145 du 17 avril 2021 en fixe la liste, et le guide du cabinet d’audit KPMG (février 2026) signale qu’un décret exécutif n° 25-304 publié au Journal officiel du 23 novembre 2025 soumet à l’autorisation préalable du ministère de tutelle toute acquisition, directe ou indirecte, par un investisseur étranger ou par une société de droit algérien à capital majoritairement étranger, dans ces secteurs.
Les apports en numéraire des associés non résidents sont déposés « sur un compte d’attente ouvert en devises dans une banque algérienne au nom de la société en constitution » (AAPI). C’est cet apport en devises, cédé à la Banque d’Algérie et au-dessus des seuils minima, qui ouvre la garantie de transfert des dividendes décrite plus haut, pour une société dont l’activité relève de la production de biens ou de services (AAPI) ; un capital constitué en dinars d’origine locale ne l’ouvre pas. Les dividendes versés à une personne physique résidente supportent depuis la loi de finances pour 2026 une retenue « fixé[e] à 10% libératoire d’impôt » (article 11 modifiant l’article 104 du code des impôts directs) ; ceux versés à un non-résident, une retenue de 15 %, que la convention de 1999 plafonne à 15 % (article 10). Les plus-values de cession d’actions ou de parts sont imposées à 15 % libératoire, ramenés à 5 % sur engagement de réinvestir avant le 31 décembre de l’année suivante, et à 20 % par retenue à la source pour une personne non domiciliée en Algérie (article 104).
Le statut d’auto-entrepreneur créé par la loi n° 22-23 du 18 décembre 2022 ne s’offre pas à un binational qui vit en France : ses conditions sont, selon le guide du cabinet d’audit KPMG (février 2026), « être de nationalité algérienne et résider en Algérie, ou être étranger résidant conformément à la législation en vigueur », dans une liste d’activités fixée par le décret exécutif n° 23-197 du 25 mai 2023, professions libérales et réglementées exclues. Le choix entre un achat en nom propre et une société, et la forme de celle-ci, relèvent d’un avocat et d’un expert-comptable en Algérie ; notre article sur la création d’entreprise à l’étranger donne les questions à leur poser.
La loi n° 26-01 du 17 février 2026 modifie le code de la nationalité (Journal officiel n° 14 du 18 février 2026), après un vote de l’Assemblée populaire nationale le 24 décembre 2025 et du Conseil de la nation le 22 janvier 2026 (APS). Elle réécrit les cas de déchéance de la nationalité acquise et introduit à l’article 22 bis, pour la nationalité d’origine comme pour la nationalité acquise, une déchéance visant « tout algérien à l’encontre duquel existent des indices graves et concordants établissant qu’il a commis, hors du territoire national, l’un des actes mentionnés ci-après et qu’il n’y a pas mis fin, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée par le Gouvernement algérien » (article 22 bis). Les six cas sont : atteinte grave aux intérêts de l’Algérie ou activités hostiles publiques, allégeance à un autre État manifestée « dans l’intention de nuire », services rendus à un autre État « dans le but de porter atteinte aux intérêts de l’Algérie », action pour le compte de forces militaires ou sécuritaires étrangères, coopération avec un État ou une entité hostile, direction ou soutien d’une organisation terroriste ou subversive.
Le même article vise « tout algérien qui détient une autre nationalité [...] et l’a utilisée dans le but de nuire à l’Algérie ». La loi qualifie la déchéance de la nationalité d’origine de « mesure exceptionnelle » réservée aux motifs « limitativement énumérés » (article 22 ter), fixe le délai de la mise en demeure entre quinze et soixante jours, ouvre trente jours d’observations écrites après ce délai, crée une commission spéciale auprès du ministre de la Justice et réserve la décision à un décret présidentiel (articles 22 quater et 23). Une question écrite du Sénat français du 15 janvier 2026 sur les conséquences, pour la France, de cette réforme (question n° 07264) attend la réponse du ministère de l’Intérieur.
La dispense de visa des binationaux est datée : elle court jusqu’au 31 décembre 2026, et le régime applicable ensuite n’avait pas été trouvé, à la date de cet article, sur le site du ministère algérien des Affaires étrangères. Pour 2027, la question des documents d’entrée reste donc ouverte. Enfin, un prix affiché en euros n’engage pas l’administration algérienne : les droits d’enregistrement, la taxe foncière, l’impôt sur les loyers et sur la plus-value se calculent en dinars et, pour la plus-value, l’administration peut réévaluer l’immeuble « sur la base de la valeur vénale réelle dans le cadre du respect de la procédure contradictoire » (code des impôts directs 2026, article 78). Les pages commerciales consultées le 19 septembre 2026 se contredisent sur le crédit aux non-résidents et sur les conditions faites aux étrangers ; cet article s’en tient aux pages du CPA et aux codes de la Direction générale des impôts.
Il entre en Algérie avec ses documents algériens ; les conditions de la dispense de visa, valable jusqu’au 31 décembre 2026, sont dans notre guide S’expatrier en Algérie. L’acte d’achat passe par un notaire, à qui le régime applicable à un binational est à faire confirmer, et le Crédit populaire d’Algérie publie des crédits immobiliers pour les Algériens résidant à l’étranger. Aucune page officielle lue ne décrit un régime propre aux binationaux.
Le Crédit populaire d’Algérie propose aux Algériens résidant à l’étranger, de nationalité algérienne et jouissant de la capacité juridique, un crédit pouvant atteindre 90 % du prix du logement, sur une durée pouvant atteindre 40 ans dans la limite de 75 ans d’âge. Il demande un apport de 10 % au minimum, une capacité d’endettement calculée sur 50 % du revenu perçu à l’étranger converti en dinars, un taux variable, une hypothèque de premier rang et, pour l’achat auprès d’un particulier, 10 000 DA de frais de gestion et autant de frais d’étude. La monnaie et le canal des mensualités ne figurent pas sur ces pages.
La garantie de transfert de la loi 22-18 couvre le capital et les revenus d’un investissement réalisé avec des apports en numéraire importés en devises par le canal bancaire, cédés à la Banque d’Algérie et égaux ou supérieurs à des seuils minima fixés selon le coût du projet. Les extraits lus pour cet article ne décrivent pas de voie de transfert pour les loyers ou le prix de revente d’un logement payé en dinars. En espèces, le règlement 24-05 autorise les voyageurs résidents et non-résidents à sortir 7 500 euros au maximum par année civile, un avis de débit bancaire étant exigé pour tout prélèvement dépassant les seuils de déclaration effectué sur un compte devises ouvert en Algérie ; un non-résident ressort en outre avec le montant déclaré à l’entrée, diminué des sommes cédées (règlement 07-01, article 20).
Un compte ouvert, utilisé ou clôturé à l’étranger dans l’année se déclare avec la déclaration de revenus, sur les formulaires 3916 et 3916 bis, que l’on en soit titulaire ou que l’on ait une procuration. L’amende est de 1 500 euros par compte non déclaré (impots.gouv.fr). Les loyers algériens se déclarent sur le formulaire 2047, et le logement entre dans le patrimoine soumis à l’IFI au-delà de 1 300 000 euros.
Elle élargit les cas de déchéance de la nationalité algérienne, y compris d’origine, à l’Algérien contre lequel existent des indices graves et concordants d’un acte commis hors du territoire parmi ceux que la loi énumère, et qui n’y a pas mis fin malgré une mise en demeure du gouvernement de quinze à soixante jours ; trente jours d’observations écrites suivent, une commission spéciale est instituée auprès du ministre de la Justice et la décision est prise par décret présidentiel. Le texte se lit au Journal officiel n° 14 du 18 février 2026 ; sa portée pour une situation donnée relève d’un avocat.
Pour le visa, le séjour, le travail et la retraite, notre guide S’expatrier en Algérie suit le même principe de sources datées, et nos guides S’expatrier au Maroc et S’expatrier en Tunisie permettent la comparaison avec les deux voisins. Pour mesurer ce qu’un revenu vaut de chaque côté, notre comparateur d’impôts Algérie-France applique les deux barèmes.
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