L'investissement immobilier à l'étranger est devenu un véritable levier de diversification pour les francophones. Selon une étude iadOverseas-Selvitys publiée en juin 2025, un Français sur cinq envisage l'achat d'un bien immobilier à l'étranger, contre 17% en 2022. Les destinations privilégiées sont l'Espagne (32% des intentionnistes), Dubaï (19%), le Portugal et l'Italie (13% chacun). Du côté des expatriés, l'Observatoire de l'expatriation de l'Union des Français de l'étranger révèle que 77% sont déjà propriétaires d'au moins un bien et 52% déclarent vouloir encore acheter à l'étranger pour préparer leur avenir.
Les motivations principales sont une fiscalité jugée plus favorable (57% des répondants), des prix d'entrée plus abordables (53%), une meilleure rentabilité locative (42%) et un cadre de vie de meilleure qualité (43%). Les profils sont de plus en plus jeunes (62% des intentionnistes ont entre 18 et 45 ans) et les CSP+ représentent 42% des projets, signe que l'immobilier international s'est démocratisé au-delà du seul investisseur patrimonial fortuné.
Mais investir dans l'immobilier à l'étranger n'est pas une simple variante d'un achat en France. C'est un projet qui combine droit immobilier local, fiscalité internationale, gestion à distance et organisation patrimoniale globale. Une mauvaise préparation peut se traduire par des frais cachés, une fiscalité imprévue, des difficultés de revente, voire des litiges fonciers dans certains pays. L'investissement immobilier international suppose un niveau de préparation comparable à celui d'un petit projet d'expatriation.
De nombreux pays offrent une pleine propriété libre (freehold) aux étrangers, sans restrictions majeures. C'est le cas de la plupart des pays européens accessibles aux Français : Espagne, Italie, Grèce, Portugal, Belgique, Luxembourg, Allemagne, ainsi que des États-Unis. Dans ces juridictions, l'investisseur étranger acquiert le bien dans les mêmes conditions qu'un national, avec les mêmes droits de jouissance, de transmission et de disposition.
Cette ouverture comporte cependant des nuances. La Belgique et le Luxembourg n'imposent aucune restriction d'accès, mais leurs prix élevés (en moyenne 8 329 euros par mètre carré au Luxembourg au 4e trimestre 2025) en font des marchés plutôt patrimoniaux que rentables en locatif. L'Italie n'a pas de restrictions générales, mais applique parfois des règles de réciprocité pour certaines nationalités. Le Portugal autorise les étrangers du monde entier à acquérir des biens immobiliers, sans condition de résidence.
Certains pays imposent des autorisations administratives ou appliquent des quotas qui limitent l'accès des étrangers à l'immobilier.
La Suisse applique la Lex Koller (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger), qui impose une autorisation cantonale pour de nombreux cas (résidences secondaires, immeubles de rendement) et des quotas annuels dans les communes touristiques. Les ressortissants UE/AELE titulaires d'un permis B ou C et domiciliés en Suisse peuvent acheter librement leur résidence principale, mais les non-résidents font face à une réglementation rigoureuse cumulant Lex Koller et Lex Weber (plafond de 20% de résidences secondaires par commune).
Le Canada a instauré depuis le 1er janvier 2023 une interdiction temporaire pour les non-Canadiens d'acheter des logements résidentiels (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act). Initialement prévu pour deux ans, le dispositif a été prolongé au-delà de 2025. Les exceptions sont limitées (résidents temporaires, réfugiés, conjoints de Canadiens). Pour un investisseur français non résident, la voie de l'investissement résidentiel direct est donc fermée hors de ces exceptions.
L'Île Maurice autorise l'achat par des étrangers, mais uniquement dans des cadres juridiques bien définis : programmes IRS (Integrated Resort Scheme), RES (Real Estate Scheme), PDS (Property Development Scheme), Smart City, et certains immeubles G+2 approuvés. Les ajustements réglementaires de décembre 2024 imposent que 85% du prix soient payés en roupies mauriciennes après conversion locale de devises. À partir de juillet 2026, les droits d'enregistrement et de transfert pour les non-citoyens passent de 5% à 10%, augmentant sensiblement le coût d'entrée.
Plusieurs pays asiatiques, particulièrement prisés pour les investissements vacances ou retraite, restreignent ou interdisent la pleine propriété foncière aux étrangers.
L'Indonésie (Bali) réserve le freehold (Hak Milik) aux citoyens indonésiens. Les investisseurs étrangers utilisent trois voies principales : le leasehold (Hak Sewa), baux longs de 25 à 30 ans renouvelables ; le Hak Pakai (droit d'usage), pouvant être accordé à un étranger ou à une société pour des durées de 70 à 80 ans cumulés ; ou la détention via une société PT PMA (société d'investissement étranger) pouvant détenir des titres HGB ou Hak Pakai pour des projets commerciaux ou locatifs. Les autorités indonésiennes mettent fortement en garde contre les montages avec « nominee » local pour contourner l'interdiction du Hak Milik, considérés comme illégaux et exposant à la confiscation des biens.
La Thaïlande interdit en pratique la propriété foncière directe aux étrangers, mais le Condominium Act autorise l'achat de lots en copropriété sous quota : la propriété étrangère totale dans un immeuble ne peut excéder 49% de la surface vendable. Une fois le quota atteint, plus aucun lot ne peut être vendu en pleine propriété à un étranger, qui devra alors recourir au leasehold (bail de 30 ans renouvelable). Les fonds d'acquisition doivent être transférés de l'étranger en devise, avec production d'un Foreign Exchange Transaction Form pour enregistrer le titre.
Dans de nombreux pays de common law ou d'inspiration britannique (Royaume-Uni, Émirats arabes unis, Thaïlande, Bali), il est crucial de distinguer freehold et leasehold. Le freehold confère la pleine propriété du terrain et des constructions, transmissible et perpétuelle. Le leasehold confère un droit d'usage pour une durée déterminée (souvent 30 à 99 ans), au terme de laquelle le bien revient au propriétaire du sol, sauf renouvellement. Cette distinction est centrale pour évaluer la valeur réelle d'un investissement et sa transmissibilité.
À Dubaï, la législation distingue clairement les zones freehold ouvertes aux étrangers (où ils peuvent acquérir la pleine propriété) et les zones non-freehold réservées aux Émiratis et aux ressortissants du Conseil de coopération du Golfe.
Le Portugal reste l'une des destinations phares pour les francophones. Les chiffres de l'Institut national de statistiques portugais (INE) en 2024 indiquent un prix moyen national de 2 622 euros par mètre carré, avec 3 644 euros par mètre carré en zone métropolitaine de Lisbonne et 3 334 euros par mètre carré en Algarve. À Lisbonne, des données agrégées à fin 2024 donnent un prix moyen autour de 5 900 euros par mètre carré pour un appartement en ville, avec une fourchette de 4 500 à 9 800 euros par mètre carré selon les quartiers.
Les banques portugaises financent les non-résidents à hauteur de 70 à 80% du prix, avec un taux d'effort plafonné autour de 30%. La fiscalité portugaise comprend l'IMT (taxe de mutation à l'acquisition) et un droit de timbre, l'IMI (impôt foncier annuel, généralement entre 0,3 et 0,45% de la valeur fiscale), une imposition des revenus locatifs au taux forfaitaire de 25% pour les non-résidents, et une imposition des plus-values selon des règles spécifiques aux non-résidents. La convention fiscale France-Portugal prévoit que les revenus et plus-values immobiliers sont imposés dans l'État de situation de l'immeuble, la France accordant un crédit d'impôt pour éviter la double imposition.
À noter : la loi Mais Habitação entrée en vigueur en 2023 a supprimé l'option immobilière du Golden Visa portugais. L'achat d'un bien immobilier ne donne donc plus accès au programme de résidence par investissement.
L'Espagne est la première destination citée par les Français qui envisagent d'acheter à l'étranger. À Barcelone, le prix moyen au 1er trimestre 2025 est d'environ 4 030 euros par mètre carré selon les données municipales, avec un prix d'agrégation de 5 545 euros par mètre carré pour les appartements en ville. Les frais d'acquisition (ITP, TVA selon le cas, frais d'enregistrement) varient entre 8 et 13% du prix selon les régions.
Les non-résidents peuvent acheter librement, mais doivent déclarer leurs revenus locatifs via le formulaire Modelo 210, avec des taux différenciés : 19% pour les résidents UE/EEE (sur le revenu net après charges) et 24% sur le revenu brut pour les non-UE. Même sans location, un impôt de non-résident (IRNR) est dû sur une base forfaitaire calculée sur la valeur cadastrale. Le marché locatif est dynamique mais fortement encadré dans les zones touristiques (licences spécifiques, quotas locaux).
Côté résidence par investissement, l'Espagne a mis fin en 2025 à la voie du Golden Visa : la réforme du 3 avril 2025 a officiellement supprimé les visas d'investissement, notamment ceux fondés sur l'achat de biens d'au moins 500 000 euros.
L'Italie reste très prisée pour ses régions emblématiques (Toscane, Lombardie, lacs, Ligurie, Rome). Les sources locales soulignent qu'il n'y a aucune restriction de propriété étrangère pour la plupart des nationalités, sous réserve de réciprocité pour certains pays tiers. Les prix sont très hétérogènes : les grandes villes (Rome, Milan, Florence) et les secteurs de villégiature haut de gamme se situent souvent entre 3 000 et 6 000 euros par mètre carré selon les quartiers.
L'achat suppose l'obtention d'un codice fiscale et l'ouverture d'un compte bancaire italien pour finaliser la transaction et régler les taxes. La fiscalité italienne comprend l'imposta di registro ou la TVA à l'achat, l'IMU (impôt local) sur les résidences secondaires et les biens locatifs, et une imposition des plus-values en cas de revente dans certains délais.
Dubaï s'est imposée comme une place majeure pour l'investissement immobilier international. Les analyses 2025 indiquent des prix moyens de 1 200 à 2 000 dirhams émiratis (AED) par pied carré selon les quartiers, soit un ordre de grandeur de 4 500 à 8 000 euros par mètre carré une fois converti. Downtown Dubai se situe autour de 1 800 à 2 000 AED par pied carré, Palm Jumeirah autour de 1 700 à 1 900 AED.
Les frais d'acquisition comprennent un droit de transfert de 4% au Dubai Land Department, des frais de titre (250 AED) et, en cas de financement, des frais d'enregistrement d'hypothèque (0,25% du montant du prêt). Les revenus locatifs ne sont pas imposés au niveau fédéral comme impôt sur le revenu, ce qui constitue l'un des attraits majeurs de la place. Mais les investisseurs restent imposables dans leur pays de résidence fiscale, et les obligations déclaratives françaises s'appliquent pleinement.
Le Maroc attire chaque année des milliers de Français pour l'achat de biens, notamment à Marrakech, Casablanca, Rabat, Agadir et Tanger. Les prix restent compétitifs : les fourchettes indicatives 2024 vont de 900 à 1 350 euros par mètre carré à Marrakech, 1 080 à 1 800 euros par mètre carré à Casablanca, et 900 à 1 620 euros par mètre carré à Rabat.
Les étrangers peuvent acheter villas, appartements et riads. La principale restriction concerne les terres agricoles, en principe non achetables par des étrangers, mais louables. Les autorités et les professionnels insistent sur l'importance de vérifier le titre foncier (problématique des titres « Melkia » non immatriculés versus titres immatriculés à la conservation foncière) et de passer par un notaire ou un avocat marocain pour éviter les litiges de propriété.
Aux États-Unis, les étrangers peuvent acheter librement des biens immobiliers résidentiels et commerciaux, mais la fiscalité fédérale et les dispositifs comme le FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) doivent être anticipés. À New York, le prix médian d'un appartement à Manhattan au 3e trimestre 2025 est d'environ 1,65 million de dollars, avec un prix d'agrégation de 13 200 euros par mètre carré. À Miami, les données 2025 suggèrent un prix médian d'appartement autour de 8 143 dollars par mètre carré, avec une dispersion importante selon le standing.
Pour les investisseurs non-résidents, les revenus locatifs sont imposables aux États-Unis, avec un régime par défaut à 30% sur le brut (transformable en régime au net avec déclaration). Lors de la revente, le FIRPTA prévoit une retenue à la source de 15% du prix de vente brut, à régulariser ultérieurement selon le résultat fiscal réel. Certaines structures (LLC, sociétés holding, trust) sont utilisées pour optimiser l'IS américain, la succession et la confidentialité, mais doivent être conçues avec un avocat fiscaliste franco-américain.
Le principe général posé par les conventions fiscales bilatérales (alignées sur le modèle OCDE) est que les revenus immobiliers et les plus-values immobilières sont imposés dans le pays où se trouve l'immeuble. La France a signé plus de 130 conventions fiscales bilatérales, dont la liste actualisée est publiée par le BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques).
Concrètement, un résident fiscal français propriétaire d'un appartement en Espagne paiera l'impôt espagnol sur ses loyers (Modelo 210, 19% pour résidents UE/EEE), puis devra déclarer ces mêmes revenus en France, qui appliquera soit une exonération avec règle du taux effectif, soit un crédit d'impôt selon la convention. Le mécanisme protège contre la double imposition mais ne dispense en aucun cas des obligations déclaratives en France.
Pour un résident fiscal français propriétaire d'un bien à l'étranger, plusieurs déclarations sont obligatoires.
Déclaration des revenus de source étrangère. Les revenus locatifs perçus à l'étranger doivent être déclarés sur le formulaire 2047 (Déclaration des revenus encaissés à l'étranger), en plus de la déclaration française classique (formulaire 2042). Le calcul de la fiscalité applique la convention fiscale bilatérale.
Déclaration des comptes étrangers. Le formulaire 3916 (et 3916-bis pour les actifs numériques) impose à tout résident fiscal français de déclarer les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l'étranger. Cette obligation s'étend aux comptes bancaires utilisés pour la gestion d'un bien immobilier à l'étranger (encaissement de loyers, paiement des charges). L'oubli est sanctionné jusqu'à 1 500 euros par compte non déclaré, voire 10 000 euros pour les pays non coopératifs.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le patrimoine immobilier mondial des résidents fiscaux français est intégré dans l'assiette de l'IFI lorsque sa valeur nette dépasse 1,3 million d'euros. Les biens situés à l'étranger sont donc pris en compte, sous réserve des règles de la convention fiscale applicable.
Déclaration des structures de détention étrangères. Si le bien est détenu via une société étrangère (SCI étrangère, LLC américaine, etc.), des obligations spécifiques s'ajoutent (déclaration des participations significatives, transparence fiscale).
Pour les non-résidents fiscaux français propriétaires d'un bien en France, des règles spécifiques s'appliquent : prélèvement à la source sur les loyers, taux d'imposition minimum de 20% sur les revenus français, plus-values immobilières françaises taxées à 19% plus prélèvements sociaux (avec exonérations partielles selon la durée de détention).
Pour les non-résidents fiscaux français propriétaires à l'étranger, les obligations dépendent du pays de résidence et de la convention fiscale applicable entre ce pays et le pays de situation du bien.
La succession d'un bien immobilier à l'étranger relève généralement du droit du pays de situation du bien, sauf application de conventions bilatérales en matière successorale. Les droits de mutation à titre gratuit peuvent être doublés (en France et dans le pays de situation), avec des mécanismes d'imputation parfois imparfaits. Le règlement européen 650/2012 sur les successions internationales permet aux résidents européens de choisir la loi applicable à leur succession (loi de la nationalité ou loi de la résidence), ce qui est un outil patrimonial puissant à anticiper avec un notaire.
Le choix de la structure de détention d'un bien immobilier à l'étranger a des conséquences importantes en termes de fiscalité, de transmission et de gestion.
La détention en nom propre est la solution la plus simple, applicable dans la plupart des juridictions. Elle implique une fiscalité directe (revenus locatifs imposés au nom de la personne physique) et une transmission selon les règles successorales du pays de situation.
La SCI française détenant un bien à l'étranger est possible mais soulève des questions techniques (la transparence fiscale française n'est pas toujours reconnue à l'étranger, risque de double imposition, conventions fiscales applicables aux sociétés). La SCI peut être pertinente pour certains pays européens dans une logique successorale.
La société locale du pays d'investissement (SARL, LLC, GmbH, BV selon les pays) est utilisée notamment pour les investissements locatifs significatifs ou pour contourner les restrictions à la propriété étrangère (cas de la PT PMA en Indonésie). Cette solution offre une protection patrimoniale et permet d'optimiser la fiscalité locale, mais alourdit les coûts de conformité.
Les trusts et fondations (anglo-saxons et certaines juridictions civilistes) sont utilisés pour les patrimoines importants, dans une logique de planification successorale internationale. Leur articulation avec le droit fiscal français est particulièrement complexe et nécessite un conseil spécialisé.
Les holdings internationales (Luxembourg, Pays-Bas, Suisse) sont des structures sophistiquées pour les patrimoines significatifs détenant plusieurs biens dans différents pays. Elles permettent d'optimiser la gestion centralisée et la transmission, mais sont soumises aux règles BEPS et au pilier 2 OCDE.
Étude de marché et choix du pays. Avant tout, valider la pertinence du projet : objectifs (résidence secondaire, locatif, retraite), budget global, marché cible, conditions juridiques d'accès aux étrangers, fiscalité applicable, perspectives de marché. Cette phase peut durer plusieurs mois et bénéficie de l'appui d'études de marché spécialisées (Knight Frank, Savills, Sotheby's pour les segments haut de gamme).
Constitution éventuelle d'une structure de détention. Pour les patrimoines significatifs ou les juridictions à restriction, la structure (SCI, société locale, holding) doit être conçue avant l'acquisition. Cette phase nécessite l'intervention d'un avocat fiscaliste international et d'un notaire.
Recherche du bien et due diligence. La recherche peut prendre plusieurs mois. La due diligence est essentielle : vérification du titre foncier (particulièrement crucial au Maroc, en Indonésie, dans certains pays africains), état du bien, charges et dettes, conformité urbanistique, accès aux servitudes. Une mauvaise due diligence est l'une des principales sources de litige.
Promesse, compromis, acte définitif. Selon les juridictions, la procédure peut s'étaler sur 1 à 6 mois entre la promesse et l'acte définitif. Le notaire local (latinités) ou le solicitor / avocat (common law) joue un rôle central dans la sécurisation juridique de la transaction.
Enregistrement et obligations post-acquisition. Une fois le bien acquis, plusieurs démarches sont à accomplir : inscription au cadastre local, déclarations fiscales locales (taxe foncière, déclaration de propriété), ouverture éventuelle d'un compte bancaire local, mise en place de la gestion locative si applicable. En France, déclaration via formulaire 3916 du compte bancaire étranger associé, déclaration IFI si patrimoine concerné.
Quel est l'objectif réel du projet ? Résidence secondaire, investissement locatif, préparation de retraite, diversification patrimoniale, projet d'expatriation ? La réponse oriente le choix du pays, du type de bien et de la structure de détention.
L'investissement est-il rentable indépendamment des avantages annexes ? Si l'investissement ne se justifie que par l'obtention d'un titre de séjour ou un avantage fiscal, c'est souvent un signal préoccupant. Les marchés expatriés peuvent être surévalués, et la rentabilité réelle peut être très inférieure aux promesses commerciales.
Quel financement ? Prêt local, prêt français, paiement comptant ? Chaque solution a ses implications. Les banques locales peuvent imposer des conditions strictes aux non-résidents. Le risque de change doit être anticipé pour les pays hors zone euro.
Quelle structure de détention selon votre situation ? Patrimoine, statut familial, projet d'expatriation, transmission souhaitée : chaque dimension oriente la structure optimale. Cette analyse relève d'un avocat fiscaliste international et d'un notaire.
Quel impact sur votre succession ? Le bien à l'étranger entrera dans votre succession selon des règles parfois complexes. L'option du règlement européen 650/2012 pour choisir la loi applicable peut être un outil patrimonial central.
Comment gérer le bien à distance ? Gestion locative, entretien, gestion des relations avec les locataires et les autorités locales : la gestion à distance peut être chronophage et nécessite souvent un mandataire local de confiance.
Quelle stratégie de revente ? Tous les marchés ne se revendent pas avec la même facilité. Les marchés expatriés sont parfois moins liquides à la revente que les marchés nationaux. La perspective de sortie doit être pensée dès l'acquisition.
Surévaluation des prix sur les marchés expatriés. De nombreux projets immobiliers commercialisés auprès d'investisseurs étrangers (programmes neufs en bord de mer, résidences de standing dans les zones touristiques) sont surévalués par rapport au marché local. Une fois le bien acquis, la revente peut être difficile et la décote significative.
Mauvaise due diligence sur le titre foncier. Dans certains pays, les titres fonciers ne sont pas aussi rigoureux qu'en France. Au Maroc, la distinction entre Melkia (titre coutumier) et titre immatriculé est cruciale. À Bali, les montages avec « nominee » local sont illégaux et peuvent conduire à la confiscation. Une due diligence sérieuse est non négociable.
Frais cachés. Au-delà du prix d'acquisition, de nombreux frais peuvent surprendre : frais d'enregistrement, taxes locales, frais d'agence, charges de copropriété, frais de gestion à distance. Ces coûts cumulés peuvent atteindre 15 à 20% du prix d'achat, parfois davantage.
Risques de change. Pour les pays hors zone euro (Royaume-Uni, États-Unis, Émirats, Thaïlande, Maroc, Suisse), le risque de change peut affecter significativement la rentabilité réelle, particulièrement pour un bien financé en devise et générant des revenus en devise.
Difficultés de revente. Certains marchés (Maurice, Bali, certaines stations balnéaires) sont peu liquides à la revente, particulièrement en cas de crise. Le délai de vente peut s'étirer sur plusieurs années avec une décote substantielle.
Litiges fonciers. Dans certains pays, les titres de propriété peuvent être contestés (héritiers oubliés, titres parallèles, litiges de bornage). Le recours en justice peut être long et coûteux, avec des résultats incertains.
Risque politique et instabilité juridique. Les régimes immobiliers peuvent évoluer (cas du Canada avec l'interdiction d'achat aux non-Canadiens depuis 2023, cas de Maurice avec l'augmentation des droits d'enregistrement à partir de 2026, suppression du Golden Visa Espagne en 2025). Les bénéficiaires antérieurs ne sont pas toujours protégés.
Pièges fiscaux et obligations déclaratives oubliées. L'oubli du formulaire 3916 (compte bancaire étranger associé), la non-déclaration des revenus locatifs, l'omission du bien dans l'IFI sont des erreurs fréquentes qui peuvent conduire à des redressements lourds plusieurs années plus tard. La fiscalité internationale de l'immobilier est l'un des champs les plus surveillés par l'administration fiscale française.
Plusieurs tendances structurent le marché immobilier international actuel.
Le durcissement des programmes Golden Visa en Europe modifie l'équation pour de nombreux investisseurs : suppression de l'option immobilière au Portugal (2023), suppression complète du Golden Visa en Espagne (avril 2025), réforme du Golden Visa grec (2024) avec relèvement des seuils. Les investisseurs cherchant un titre de séjour via l'immobilier doivent désormais se tourner vers d'autres juridictions ou d'autres voies.
L'évolution des taux d'intérêt et son impact sur les marchés immobiliers, particulièrement en Europe et en Amérique du Nord, modifie les conditions de financement et la rentabilité locative.
Le renforcement de la transparence fiscale via la directive européenne DAC 8 et l'échange automatique d'informations entre administrations fiscales rend de plus en plus difficile la non-déclaration des biens et revenus à l'étranger. L'OCDE a salué en 2025 l'engagement de 26 juridictions supplémentaires à mettre en œuvre l'échange automatique d'informations sur l'immobilier.
Les évolutions conventionnelles franco-belge et franco-luxembourgeoise de 2024-2025 modifient le traitement fiscal des résidences secondaires en France pour les résidents belges ou luxembourgeois. Pour les francophones non-français, ces évolutions méritent une attention particulière.
La poursuite des restrictions canadiennes avec la prolongation au-delà de 2025 de l'interdiction d'achat résidentiel par les non-Canadiens.
La tendance à la diversification des patrimoines vers des marchés émergents (Dubaï, Asie du Sud-Est, certaines régions d'Afrique) au détriment des marchés européens traditionnels saturés.
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